МОСКВА, 19 ноября. /ТАСС/. Возможность следить за статусом счета эскроу и приобретаемого объекта недвижимости появилась в мобильном приложении банка ДОМ.РФ. Об этом говорится в сообщении кредитной организации.
“Новый функционал дистанционного обслуживания банка позволяет клиентам оперативно получать уведомления в случае недостаточности на счете средств для обеспечения полной стоимости объекта недвижимости, необходимости предоставления реквизитов о регистрации сделки и подписания документов”, – отмечается в релизе.
Также в мобильном приложении банка можно следить за информацией о покупаемом объекте недвижимости и сроках его сдачи в эксплуатацию. В перспективе планируется добавить в приложение возможность дистанционно отслеживать строительство жилого дома, добавляется в сообщении.
Банк ДОМ.РФ – ипотечно-строительный банк, который входит в группу финансового института развития ДОМ.РФ и является уполномоченным банком в сфере жилищного строительства. В его задачи, в частности, входит проектное финансирование застройщиков жилья.
С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на банковских счетах эскроу, строительство при этом будет вестись за счет банковских кредитов. Воспользоваться деньгами дольщиков застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.
Разбираем специфику продаж иногородним и иностранцам в условиях тотального карантина и методы дистанционного открытия эскроу-счетов.
В условиях изоляции девелоперам стало сложнее продавать — рынок уже месяц обсуждает, как перевести продажи в онлайн, ЦБ разрешил открывать счета без физического посещения банка, а мы в Profitbase выпустили два сервиса для перевода бронирования и оформления сделок с недвижимостью в онлайн-среду.
Но продавать иностранцам и иногородним было непросто и до карантина. Как не потерять этот потребительский сегмент в текущих реалиях — рассказал директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Ёлка Девелопмент» Максим Марков.
1. Особенности проектного финансирования от ДОМ.РФ, которые важно знать при работе с эскроу-счетами
Что есть важного в типовом договоре проектного финансирования от ДОМ.РФ? Там есть две ключевые формулировки:
- «Счёт Эскроу означает любой Счёт Эскроу, открытый на основании Договора Счёта Эскроу».
- «Договор Счёта Эcкроу означает любой договор Счёта Эскроу между Кредитором в качестве эскроу-агента, Заемщиком в качестве бенефициара и Участником Долевого Строительства в качестве депонента, который заключается в связи с заключением Договора Долевого Участия между Заёмщиком в качестве застройщика и таким участником долевого строительства в отношении площадей Объекта».
То есть в типовом договоре проектного финансирования банки пытаются не прямо, но прописать, что под счётом эскроу они считают счёт эскроу открытый именно в их банке. Любой счёт эскроу открытый в другом банке, согласно условиям типового договора, не является таковым.
Почему это важно — средства дольщика, размещённые на счёте эскроу в другом банке, не учитываются при расчёте ставки кредита, которая зависит от количества денежных средств, размещенных на счетах эскроу в Банке-Кредиторе.
Соответственно нам совершенно невыгодно открывать эскроу счёт в каком-либо другом банке, кроме ДОМ.РФ, который предоставил нам проектное финансирование.
2. Как открыть эскроу-счёт жителю другого региона РФ в конкретном банке, если в регионе нет его отделений
Мы поняли, что нам нужно открывать счета эскроу в том банке, который дал нам проектное финансирование. Но что делать, если отделения этого банка есть не во всех регионах?
Итак, у нас есть покупатель из региона N, в котором нет отделения нашего банка, а нам нужно открыть для него счёт.
В чём проблема?
Проблема в идентификации гражданина — без личного присутствия открыть эскроу-счёт невозможно. А лично прийти ему некуда, потому что отделений банка в регионе нет.
Что делать?
Чтобы дистанционно открыть счёт понадобятся:
- Нотариально заверенная копия паспорта гражданина.
- Нотариально заверенная доверенность на открытие счёта-эскроу и совершение регистрационных действий.
- Отработанная технология документооборота (схема ниже).
Схема документооборота для дистанционного открытия счёта-эскроу:
3. Как открыть счёт-эскроу гражданину СНГ в российском банке, если границы закрыты
С гражданами стран СНГ ситуация сложнее.
Во-первых, эта история повторяет предыдущую — сохраняется проблема идентификации. Даже если в стране есть банк, который предоставил вам проектное финансирование, юридически это не поможет. Человек, пришедший и идентифицированный Альфа Банком Казахстан не является в этот момент идентифицированным Альфа Банком РФ.
Во-вторых, человек находится в юрисдикции другого государства, и если он отправит вам документы и доверенность — при пересечении границы они потеряют юридическую силу.
Резюмируем, в чём проблема:
- Без личного присутствия гражданина открыть эскроу-счёт невозможно.
- Гражданин не может находиться на территории РФ.
- Гражданин находится в юрисдикции другого государства.
- Банки и нотариат работают в юрисдикции другого государства.
Что делать?
В этом случае для дистанционного открытия счёта понадобятся:
- Нотариально заверенная копия паспорта на территории РФ.
- Нотариально заверенная на территории РФ доверенность на открытие счёта-эскроу и совершение регистрационных действий.
- Отработанная технология документооборота (схема ниже).
Технология документооборота очень похожа, но в ней у нас два нотариуса:
в первую очередь человек идёт к нотариусу в своей стране и заверяет документы, а затем в России другой нотариус заверяет переводы этих документов. Дальше ситуация выглядит примерно так же, как удалённое открытие счёта во втором сценарии, только по времени все этапы тянутся немного дольше.
Цифровая сделка — это прекрасно. Но пока рынок не может полностью перейти в онлайн.
1. Банк. В России на днях могут начать онлайн-идентификацию, но если клиент из СНГ — пока покупателю всё равно нужно физически посещать отделение банка. Он в любом случае должен идентифицировать человека.
2. Нотариус. Человек в любом случае должен к нему физически прийти, чтобы оформить доверенность на открытие счёта и заверить документы.
Статья подготовлена по материалам доклада директора по управлению проектами и инвестициями ГК «Елка Девелопмент» Максима Маркова на онлайн-конференции Profitbase «5 шагов к онлайн-продажам новостроек». Смотреть запись конференции →
13 июля 2020 14:07 Рынок недвижимости 119
Банк ДОМ.РФ запустил сервис открытия счетов эскроу в режиме онлайн в офисах застройщиков – партнеров банка. Об этом сообщает пресс-служба оператора.
В заявлении указывается, что новый сервис является уникальным инструментом, с помощью которого счет эскроу можно открыть в удаленном доступе буквально за десять минут.
Квартиры в новостройках на любой кошелёк 17 276 предложений в Ростове-на-Дону до 3.5 млн до 4 млн до 6 млн до 8 млн до 10 млн свыше 10 млн
Стоит учесть, что пока эта услуга доступна в офисах компаний-застройщиков, которые стали партнерами банка или собираются заключить с ним партнерские отношения. Таким образом банк будет аккумулировать у себя средства дольщиков для строительства домов своих партнеров.
Отмечается, что платформа позволяет снизить время и трудозатраты менеджеров офисов продаж.
«Новое цифровое решение обеспечивает автоматическое заполнение данных клиентов и объектов недвижимости с помощью сканирования и распознавания файлов, оптимизируя работу как застройщиков, так и банка», – пояснил директор Управления продажами Банка ДОМ.РФ Кирилл Варенцов.
На данный момент к сервису подключились только 40% застройщиков – партнеров банка. Первые счета эксроу с помощью новой системы открыли в Краснодаре и Санкт-Петербурге, а в общей сложности банк получил для хранения на счетах эскроу (6,5 тысяч вкладов) 21 млрд рублей.
Ранее ДОМОСТРОЙРФ.РУ сообщал, какие российские банки получили самые крупные лимиты на программу ипотеки под 6,5%.
Автор: Татьяна Кузнецова
При использовании материалов ссылка на domostroydon.ru обязательна.
Сообщить об ошибке
–>
Что такое эскроу-счет простыми словами
— Эскроу — специальный банковский счет, который используется для того, чтобы снизить риски при оплате услуги. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Вторая сторона договора получит эти деньги только после того, как выполнит свои обязательства. Если говорить применительно к рынку недвижимости, то обязательство — ввод дома в эксплуатацию, — объясняет руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
Закон о переходе застройщиков на эскроу-счета вступил в силу в июле 2019 года. До июля 2020 года раскрытие счетов — то есть передача денег застройщику — происходила только после того, как клиент оформлял все документы на недвижимость. Сейчас деньги переводят компаниям, когда они получили разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для простого покупателя это не играет никакой роли.
— Если дом в эксплуатацию по каким-то причинам не введен, сроки задержаны и покупатель с этим не согласен, то деньги со счета эскроу возвращаются непосредственно ему, — говорит коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.
Кстати, эскроу-счет используют не только при оформлении договора долевого участия. Для чего он еще нужен, «КП» объяснила налоговый консультант Марина Агафонова. Эскроу используются для:
- купли-продажи недвижимости и земельных участков;
- купли-продажи товаров, работ, услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности;
- покупки и продажи акций, долей участия.
Если вы решите открыть подобный счет в банке, то наверняка столкнетесь и с другими профессиональными терминами, которые не встретишь в бытовой речи. Мы попросили простыми словами объяснить понятия руководителя юридической фирмы «КОДЕСТ» Юлию Кочаровскую.
Депонент — лицо, которое вкладывает деньги. Если говорить о недвижимости — покупатель квартиры. Бенефициар — лицо, которое получит эти деньги, но только при достижении определенных обстоятельств.
— Дольщик кладет деньги на эскроу-счет, а бенефициар — застройщик — получит их только после регистрации договора купли-продажи квартиры. Если он обанкротится, деньги не пропадут, арест на них не наложить и не списать, — пояснила юрист.
это интересно Банковская ячейка Что такое банковская ячейка, когда и зачем она нужна. Эксперт рассказывает, как ее арендовать и правильно пользоваться.
Как открыть эскроу-счет в банке
Порядок действий схож с открытием обычного банковского счета. Главные нюансы в том, что нужно установить условие, при котором деньги получит вторая сторона. Если речь о покупке квартиры по ДДУ, то процесс в большей степени автоматизирован.
Определиться с целью
Сегодня эскроу в России в обязательном порядке используют при покупке недвижимости по договору долевого участия. Но вы можете также открыть подобный счет и при прочих сделках, о которых упоминали выше.
Выбрать банк
Не все российские банки оказывают подобную услугу. У одних нет на это разрешение ЦБ, другие намеренно его не получают по своим бизнес-мотивам. Есть важный нюанс, если говорить про эскроу относительно покупки с ДДУ. Открыть такой счет можете только в банке, который является эскроу-агентом объекта, где вы собрались приобрести недвижимость.
Открыть расчетный счет
Сначала вы должны завести в выбранном банке расчетный счет. Отметим, что это правило не действует, если речь про договоры долевого участия.
Оплатить комиссию
Если мы говорим про эскроу безотносительно покупки квартиры по ДДУ, то придется заплатить за обслуживание такого счета. Ставки у всех разные, но не фиксированные. Банки берут определенный процент с той суммы, которую вы размещаете у них. При покупке квартиры у застройщика оплачивать ничего не нужно.
Собрать документы
В случае покупки жилья, вам понадобится проект договора долевого участия. Все бумаги получите у застройщика, которые продает вам квартиру. Также нужен паспорт. Если вы по своей инициативе открываете эскроу, то перечень необходимых документов вам дадут в банке. Среди них договор-основание (в каком случае бенефициар получит деньги), серия заявлений, образцы подписей.
Читайте также:
Перевести деньги на счет
Процедура ничем не отличается от классических способов положить деньги в банк. Если вы берете ипотеку, то деньги также поступят на эскроу. После этого необходимо отправиться в Росреестр и зарегистрировать договор долевого участия.
Плюсы эскроу-счета
По просьбе «КП» адвокат Эльдар Керимов выделил основные плюсы счетов эскроу.
- Гарантия получения денег застройщиком, при полном исполнении своих обязательств.
- В случае расторжения сделки, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются покупателю.
- Возможность для сторон прописать в договоре, какие документы станут для банка доказательством совершения сделки.
- Счет эскроу нельзя арестовать, а на денежные средства обратить взыскание — долги по налогам, штрафам, алиментам и т. д.
- Исключен риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика, защита интересов покупателя от долгостроя.
— Главный плюс — 100% гарантия от недостроя. Дома, строящиеся по эскроу, уже профинансированы банком. Работы будут вестись вне зависимости от спроса в моменте. Еще одним косвенным плюсом системы эскроу стало усиление контроля за качеством строящихся объектов и их экономикой. Банки понимают, что в случае банкротства застройщика им придётся выполнять обязательства перед дольщиками, поэтому они не пропускают на рынок слабые и некачественные проекты, — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
это интересно Долевое участие в строительстве Разбираемся в вопросах долевого участия в строительстве в 2023 году: как закон защищает дольщиков, и какие есть гарантии безопасности
Минусы эскроу-счета
Когда нововведение входило в федеральное законодательство, то казалось, что от него будут лишь плюсы. Но опрошенные «Комсомолкой» эксперты смогли назвать и минусы счетов-эскроу. Адвокат Эльдар Керимов перечисляет такие нюансы.
- До перевода застройщику деньги заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор. Законное основание для расторжения — неисполнение обязательств застройщиком. То есть просто так вернуть деньги «потому что передумал», уже нельзя.
- Не все банки в России имеют лицензию для работы со счетами эскроу.
- Если это не сделка по договору долевого участия, то лицо, которое вносит депозит, должно заплатить комиссию — обычно 0,7-1%.
- Повышение цен на новостройки, поскольку застройщики на период строительства вынуждены кредитоваться у банков.
— При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, не начисляются. Это означает, что вы потеряете, как минимум, на инфляции. Важно отметить, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные проценты по ипотеке никто не компенсирует, — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.
— В первую очередь минусы счетов эскроу почувствовали застройщики, которым приходилось пересчитывать финмодели и подстраиваться под новую систему финансирования. Также усложнилась процедура уступки прав по договору долевого участия. Для покупателей, которые предпочитали прокручивать свой капитал на недвижимости, а не на депозитах или акциях, процедура эскроу усложнила перепродажу, — отмечает коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.
Популярные вопросы и ответы
Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив?
Для гарантированных расчетов также применяются такие финансовые инструменты как аккредитив и банковская ячейка. Банковская ячейка — это аренда сейфа в банке. Наиболее часто применяется при приобретении недвижимости. Покупатель арендует у банка сейфовую ячейку и кладет туда наличные деньги. После госрегистрации перехода права, продавец предъявляет банку договор купли-продажи и забирает деньги. Аккредитив — обязательство банка перевести средства клиента получателю, когда тот выполнит ранее оговоренное условие. Аккредитивы применяют в торговых сделках коммерческие организации. Банк становится посредником в сделках. Если продавец подтвердит поставку, ему переведут деньги. — Что лучше? Все зависит от статуса участников сделки (юрлицо или физлицо) и ее правовой природы, в частности, предмета договора. Аккредитив чаще используется юридическими лицами и широко применим по договорам поставки. При этом следует иметь ввиду, что банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитивы и эскроу-счета — только для безналичных платежей, — объяснил адвокат Эльдар Керимов.
Есть ли особенности у эскроу-счета при покупке квартиры у застройщика?
— Счет эскроу позволяет «блокировать» денежные средства покупателя до момента завершения строительства и получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Единственная особенность заключается только в том, что клиент обязан открыть счет не в удобном для себя банке, а в том, который является эскроу-агентом в конкретном ЖК, — отвечает Вячеслав Приймак.
Читайте также:
Можно ли открыть несколько эскроу-счетов?
— Да. Если клиент приобретает несколько объектов — он открывает несколько эскроу-счетов. Никаких ограничений в их количестве не существует, — пояснил Приймак.
Что делать с эскроу, если квартира покупается по переуступке договора долевого участия?
— Если квартира приобретается по переуступке, которая ранее была приобретена через эскроу, то счет не открывается, а переводится уже имеющийся с предыдущего покупателя на нынешнего. Счет остается неизменным, на него внесены деньги, ему присвоен номер и он подлежит раскрытию по факту ввода дома в эксплуатацию. Соответственно осуществляется процедура перевода имеющегося счета, а не открытие нового, — пояснил коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.
Мой счет эскроу открыт в банке, который объявил о банкротстве. Что будет с деньгами?
— Часто в последние годы мы слышим о банкротствах или отзыве лицензий тех или иных банков. При этом депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, фиксированные денежные компенсации выплачиваются владельцам счетов в таких банках «Агентством по страхованию вкладов», — пояснила руководитель юридической фирмы «КОДЕСТ» Юлия Кочаровская. Но если обычный вклад страхуется на сумму до 1,4 млн рублей, то для эскроу-счета этот лимит повышен до 10 млн рублей. — Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга нет. Здесь значительная часть жилья продаётся дороже этой суммы. Соответственно клиенты потеряют ту часть, которая будет выше 10 миллионов рублей, — выделили еще один минус Вячеслав Приймак.
Зачем понадобилось вводить эскроу-счета при покупке недвижимости по договору долевого участия?
— Закон о долевом строительстве очень важен для нашей страны. Но практика его применения привела к возникновению целой армии обманутых дольщиков. Многие компании использовали средства для строительства не уже оплаченных квартир, а новых домов. Чтобы исключить такую ситуацию было решено использовать эскроу-счета, — пояснила завкафедрой управления недвижимостью и ЖКХ Факультета рыночных технологий РАНХиГС Елена Иванкина.
Эскроу — это эксклюзивная российская практика?
— Механизм эскроу пришёл к нам из стран Запада. Эта система широко используется во время сделок с недвижимостью в США и Великобритании, — пояснил Вячеслав Приймак. — Эскроу-счета появились в 20-е годы прошлого века в Швейцарии для управления строительством. Затем их использование распространилось по всему миру, — дополнила Елена Иванкина.
Чем отличаются эскроу-счета в России и за рубежом?
— Западная практика показывает, что средства, внесенные на эскроу-счета, могут поэтапно использоваться для финансирования строительства. В России пока поэтапное раскрытие счетов невозможно. Кроме того, в отличие от ряда западных стран, российская практика применения эскроу-счетов не позволяет начислять проценты на средства, находящиеся на данных счетах. В результате в нашей стране их использование приводит к возрастанию стоимости строительства, так как оно осуществляется не на деньги инвесторов, а на банковские кредиты, полученные застройщиком. За кредиты банками начисляются проценты. В итоге выигрывают именно они, так как с одной стороны получают бесплатные депозиты дольщиков, плюс процентный доход с кредитов застройщикам. При этом стоимость строительства повышается, — рассказала Елена Иванкина. — Счета эскроу в том виде, с которым работают российские застройщики, не имеют ничего общего с общепринятой европейской или американской практикой. Мы взяли название, но изменили механику, — считает Александр Козлов. — На Западе счет эскроу — алгоритм при расчете по любым сделкам, в том числе с недвижимостью. Формально человек выставляет недвижимость на рынок, находит покупателя и существует определенный период — трансферный. Он позволяет любой стороне договора передумать, в зависимости от того, какие условия были поставлены. Мы переняли эту возможность передумать, но ввели на законодательном уровне не как волеизлияние одной из сторон, а как механизм защиты покупателя на период строительства объекта недвижимости. 13 июля 2020 13:54
Новый сервис Банка ДОМ.РФ поможет открывать счета эскроу в офисах застройщиков в режиме онлайн
Уникальное технологическое решение позволяет открывать счета для хранения средств на покупку квартир непосредственно в офисах продаж. Первые счета с использованием нового обеспечения были открыты в Краснодаре и Санкт-Петербурге, сообщили порталу ЕРЗ.РФ в пресс-службе кредитного учреждения.
Сервис позволил сократить время покупателей жилья на открытие эскроу (теперь это занимает не более 10 минут с момента обращения), а также автоматизировать процесс и уменьшить трудозатраты консультантов застройщиков при работе с клиентами.
Фото: www.bn.ru
Ранее банк предлагал своим партнерам возможность дистанционного открытия эскроу через консультантов застройщика, услуга оказалась востребованной, в мае 2020 года с ее помощью открыты более половины счетов.
«Амбициозные цели, которые ставит перед собой Банк ДОМ.РФ в рамках комплексного сотрудничества с застройщиками требуют постоянного совершенствования технологий обслуживания», — отметил, комментируя внедрение новшества, директор Управления продажами Банка ДОМ.РФ Кирилл Варенцов (на фото).
По его словам, «новое цифровое решение обеспечивает автоматическое заполнение данных клиентов и объектов недвижимости с помощью сканирования и распознавания файлов, оптимизируя работу и застройщиков, и банка».
Фото: www.co-grad.ru
На данные момент к сервису подключены около 40% застройщиков, являющихся партнерами банка. Он также доступен всем девелоперам, для которых Банк ДОМ.РФ является эскроу-агентом, и тем, кто планирует в будущем использовать банк в качестве такого агента.
«Расширение спектра удаленных услуг и цифровых сервисов является одной из основных стратегических задач Банка ДОМ.РФ», — напомнил директор информационных технологий Банка ДОМ.РФ Антон Шевченко (на фото).
Накопленный опыт ИТ-команды банка и современная платформа позволяют внедрять новые технологические решения, обеспечивая потребность рынка одними из первых, подчеркнул топ-менеджер.
Фото: www.twitter.com
Сегодня в Банке ДОМ.РФ открыто свыше 6,5 тыс. счетов эскроу на общую сумму 21 млрд руб.
Другие публикации по теме:
Артем Федорко (Банк ДОМ.РФ): Средние ставки по проектному финансированию опустились до 5—5,5%
Девелопер провел первую ипотечную онлайн-сделку на базе цифровой платформы Банка ДОМ.РФ
Банк ДОМ.РФ и девелоперская компания «Брусника» провели первую ипотечную сделку в режиме онлайн
Онлайн-строительство: партнер в один клик
В I квартале Банк ДОМ.РФ почти на треть увеличил портфель проектного финансирования
Дистанционная покупка жилья стимулируется скидками: продажи застройщиков в режиме онлайн
5 шагов к онлайн-продажам
Застройщики: офисы закрываются, продажи квартир переходят в онлайн, клиентопоток падает
Банк ДОМ.РФ: каждый 20-й жилищный проект сегодня финансируется с помощью эскроу
ли со статьей или есть что добавить?